咸宁

浅谈楼市:楼市泡沫需如何刺破?

2017年05月18日来源:楼盘网行业动态责任编辑:jingjing

房地产市场是不是出现了真正的降温?虽然国家统计局数据显示,70个大中城市中有一些城市房价增速在下降,但应当看到,房价表面被抑制,但市场上的购房热情远未熄灭。从最近了解到的一些情况,日光盘不少,秒杀盘也不罕见。

 

针对当前一二线热点城市地价、房价过热的现象,国土资源部规划司司长庄少勤指出,供地数量与住房价格并没有必然的关系。他说,房价上涨缘于多个环节的综合因素,其中一个重要原因是住房供应体系。“房价过热的城市,往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制,干扰了市场。”

“据我们了解,全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”庄少勤进一步指出,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。

尽管国土部说了,供地数量与住房价格没有必然联系。但从实际行动来看,为了帮助抑制住房价格上涨,国土部还是出台了相关规定,要求各地根据当地的情况增加土地供应:

此前,国土部、住建部联合出台的调控政策规定,各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

短期房价急涨,就像上世纪80年代的日本,和2008年之前的美国一样,房地产市场的疯狂有货币的因素,即大家用房地产这个居民最大宗的市场,来对冲货币购买力下行的风险。

国人曾经以借钱为耻,但在通胀阴影下也学会了借钱。必须强调,从当前的CPI指数上基本看不到通胀,但大家还是有些恐慌。根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据,2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%,城镇居民高达190%,已略高于各主要发达国家可比的微观数据,近两年应该还在上升,显示中国居民的杠杆率水平并不算低。

此前,国土部、住建部联合出台的调控政策规定,各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

国土部和住建部等部委,应该掌握着全国最为详实和权威的土地、住房数据,因此,他们说目前的土地和住房供给能够满足人们的居住需求,那很有可能就是这么回事。然而,他们也说了,住房需求能满足,但是投资需求无法有效抑制,换言之,就是目前的房子买来投资的,相比于买来住的可能要更多。

住房新属性

曾经有学者说,中国的住房空置率在20%左右是合理的。这个论调暴哥不知道是怎么来的。但是以目前的楼市情况来看,当越来越多的人把买房看作是投资、看做是投机的时候,这本身就已经说明,刚性需求已经很难跟得上我们发展房地产的速度了,大量的房子被投资者们占据。简而言之,房地产市场更多的可以看做是一个投资市场,而非居住场所。

目前房地产价格稳定是地方政府的主要任务。但要做到这一点恐怕并不太难——控制房价涨幅,根据网签价格数量,决定卖什么价位的房子,卖多少,或者直接压住房价,那数据就不会噌噌上涨。

但市场很难因此改变。看看抢房潮下的库存数据:全国商品房待售面积创下2015年9月末以来的新低。4月末,商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。其中,住宅待售面积减少1300万平方米,办公楼待售面积减少32万平方米,商业营业用房待售面积减少5万平方米。

有的时候,大家希望我们的政府多供应土地,多增加供给,短期来说这招可能对减轻人们的焦虑感,降低人们的预期有用,但就像国土部所言,土地供应和房价没有直接联系,当我们的人口继续变老,对于住房的有效需求继续变低的时候,大家想过没有,这些新增的房子和土地所贡献的房子和我们日益走低的需求之间的差值会越来越大。也就是说,房子会越空越多。

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