咸宁

二手房卖家任性毁约怎么办?

2016年04月13日来源:楼盘导购责任编辑:zhangyunxiang

“二手房业主不惜违约”、“二手房业主坐地涨价”、“买方要求卖方赔偿违约金”等新闻近日屡见不鲜,这与2016年以来降契税、降准等新政推动二手房市场迅速升温不无关系。尤其在北上广深等一线城市,楼市交易大热,房子升值了,房主当然觉得卖亏了要违约。为此,北京某中介公司做过一个调查,目前“卖方毁约”比例约占整个二手房成交量的1%,也就是说每成交100套房子,就有1套出现毁约。可见卖家违约现象已不容小视。那么卖方反悔了买家可以得到哪些赔偿呢?今天我们就说一说二手房违约的处理办法。


二手房卖家反悔现象越来越多,那么面对卖家毁约,买家应该怎么办呢?


事件还原


卖家不配合过户,并要求涨价


2015年12月28日王女士购买海淀区玉海园的一套二手房,总计332万,并通过某中介公司签署了北京二手房买卖合同(07中介版),缴纳5万元定金。今年2月29日王女士审材料并打交接款。随后,卖家不配合办理相关事宜并失去联系。3月24日卖方以无法在90天完成产权转移、房价上涨等理由要求提价或解约。请问王女士能否得到赔偿?


律师观点


可以要求继续履行合同,除非实现不了过户的,可以申请诉讼,要求返还本金,获取赔偿。


通常情况下如果买方没有违约,可以要求继续履行合同。(客观上可以履行合同包含以下两个条件:


1、房产买卖中,房子没有因自然灾害或人为原因损毁而失去使用功能,也没有因交易而转让并登记给善意第三人。


2、买方能够支付全部购房款。


如果买方也想解除合同或者因无法过户而被法院判决解除合同,可以向法院申请诉讼。买方有选择权,也就是可以选择双倍返还定金或是按照合同约定的违约金额得到赔偿。


专家观点


法院对于违约金赔偿比例通常在成交价的10%,多的时候到15%,极少能到20%,因此尽量协商促成交易。


搜狐焦点主编王佳认为:目前二手房交易合同中,违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20%。但在司法实践中,法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权。尤其是今年年后,由于房价上涨,二手房违约现象增多,不少卖家宁愿赔偿双倍定金也要违约,因此我建议您最好与卖家协商将这套房成交,因为过完年以来,二手房价格普遍涨幅明显,一套房涨100万的有很多。


二手房中介教您如何防止卖家违约


1、约定较高的定金责任


为了防止业主坐地起价恶意违约上涨房价,建议买家要求在二手房买卖合同中约定比较高的定金并支付(这个一定是买家提出,并签订补充协议),如果二手房出卖人违约,就要双倍返还定金。


2、要求继续履行合同,并且按日赔偿违约金


买方有权提出继续履行合同,并且还可以依据合同的约定要求卖方按日支付违约金。卖方拖得越久,需要支付的违约赔偿金越多。


3、在合同中约定30天内完成过户,并适当催促卖家


现阶段北京二手房市场好,房子一天一个价,买家应在合同中约定较早的网签、过户时间,还要催促卖家配合办理,避免因卖家拖时间而导致房价上涨,造成违约。


如何处理几种常见的卖方违约


一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由违约


专家支招:


《物权法》规定:符合以下3个条件,买卖双方签订的合同有效:


1、得到该不动产或者动产时是善意的;


2、以合理的价格转让;


3、转让的不动产合法,可以出售。


二、卖方以房屋没有取得权属证书为由违约


专家支招:


卖方将期房再予转让并不违法。买家可以与卖家签订补充协议,说明签订买卖合同时没取得不动产产权证,等卖方取得产权证后及时办理房屋交易手续。


三、卖方以中介公司没有及时转缴定金为由违约


专家支招:


定金合同生效的条件是:定金必须缴付到卖方手里。现在二手房交易时,买方往往是把定金缴付给中介公司,再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此,买方应当在定金合同里面约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时,必须委托正规的中介公司进行居间买卖。


上述事件只是二手房交易中比较普遍的违约现象,具体的违约问题还要根据事件本身再做分析。总之,建议购房者选好房、选好中介公司、看好购房合同,以便在出现问题时为自己争取更多的利益。
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