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房贷年龄可延长至80岁,其实卷的是70、80后?法拍房是指房屋抵押贷款违约后,由法院拍卖的房屋。
近年来,在市场行情趋冷,房价下跌的周期里,法拍房数量不断增加。2月8日,据中指研究院数据显示,2022年全国法拍房共挂拍60.6万套,同比增长35.7%。这些法拍房背后,是形形色色的故事与原因。有的是因为高杠杆炒房客资金断裂,有的是做生意倒闭,拿房产抵债的,有的是业主债务纠纷,借钱不还的....
挂牌量激增,成交如何呢?哪里的法拍房表现活跃,哪里的法拍房无人问津?对于购房者来说,要不要入手?
挂拍量增长明显 但成交量回落
根据中指监测数据,2022年,2022年全国法拍房共挂拍60.6万套(按标的物统计,同一标的物,跨平台跨拍次仅统计一次),同比增长35.7%,其中住宅挂拍套数更是突破了30万套,但受法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素影响,成交套数并未随挂拍套数增加有所提升,全年仅11.8万套,同比下降近15%,成交率降至不足20%;
图:2021、2022年各省法拍房挂拍套数
数据来源:中指数据CREIS
分省份来看,各省法拍房挂拍、规模差距较大,2022年四川挂拍6.6万套,为全国法拍房挂拍数量最多的省份,而成交则更集中于经济发达省份,成交量最高的省份为广东,共成交1.4万套。
分城市来看,2022年挂拍量最高的城市为重庆,共挂拍3.2万套,同比增长超80%,但成交量仅7050套,同比增长12.9%,增长幅度较小。2022年各城市法拍房成交率较2021年出现不同程度下行,2022年金华成交率最高,为61.8%。
中指研究院指出,由于法拍房主要源自债务纠纷,法拍房挂拍量较高的城市多位于近年破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高,虽破产中小企业量较多,但法拍房价值认可度仍较高,法拍房成交量、成交折价率相对较高。
同时,法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应,普遍需要6个月或更长时间。2022年,我国经济下行压力较大,涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势,据最高法院统计,2023年1月,全国在审破产案件企业数达2335个,其中浙江破产企业数量达391个,预计破产案件企业数较多的省市,后续法拍房挂拍量或出现一定增长。
2022年折价率普遍回落
深圳、温州法拍房出现溢价
整体来看,法拍房的成交量与成交价格与当地房地产市场活跃度密切相关。
中指监测数据显示,法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看,经济发达省市成交率亦处在较高水平,但2022年出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%,但2022年各地成交率平均下降约10个百分点,2022年成交率最高的省市为北京,成交率46.1%,较2021年下降8.1个百分点。
图:2021、2022年各省法拍房成交套数及成交率
数据来源:中指数据CREIS
从价格方面来看,成交量排名前20的城市折价较小。2021年,成交量前20城的折价率均高于70%,其中成交活跃度较高的城市如深圳、温州出现溢价,即成交价高于评估价。
图:2021、2022年成交量top20城市变化及折价率
数据来源:中指数据CREIS
值得注意的是,2022年法拍房限购全面执行后,叠加房地产市场调整加剧,各城市折价率出现不同程度回落,成交折扣增加,其中宁波折价率由99.9%回落至75.9%,下降24.0个百分点。
购买法拍房有什么风险,作为购房者需要注意什么?中指研究院提醒,相较于二手房等交易方式,法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣,但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如,在挂拍阶段,执行法院会同步展示房屋信息,但仍有许多重要信息未明确告知,包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题,需竞买者自行调查判断。
责任编辑: 765369480
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